Investir em Lisboa: Números e oportunidades
Portugal fez manchetes em dezembro de 2025 quando The Economist o nomeou “Economia do Ano”, reconhecendo a combinação única do país entre crescimento robusto do PIB, inflação controlada e sólido desempenho dos mercados financeiros.
Para quem procura investir em Lisboa, esta distinção é significativa. Reflete a estabilidade económica que fez de Lisboa um dos mercados imobiliários mais atrativos da Europa.
Lisboa classifica-se agora em 11.º lugar entre as cidades europeias para investimento imobiliário, segundo o relatório de 2026 da PwC. A capital portuguesa registou cerca de 2 mil milhões de euros em transações imobiliárias no último ano, posicionando Portugal como o 17.º mercado europeu por volume de investimento.
Na GuestReady, gerimos cerca de 2 000 propriedades em todo Portugal, o que nos dá uma perspetiva direta sobre o que funciona realmente no mercado atual. Este artigo analisa os dados atuais, as oportunidades por bairro, os rendimentos realistas e as mudanças desde as modificações do Visto Gold, ajudando-o a perceber se Lisboa se adequa à sua estratégia de investimento.
Está a considerar o panorama de investimento mais amplo em Portugal? Explore também porque investir no Porto ou o nosso guia sobre comprar casa em Portugal.
Panorama de desempenho do mercado
Lisboa em números
O mercado imobiliário de Lisboa apresentou um desempenho sólido em 2025, com valores medianos de avaliação bancária a atingir 2025€ por metro quadrado em outubro (+17,66% em um ano, INE), marcando o décimo terceiro mês consecutivo de crescimento anual de dois dígitos.
Lisboa continua a ser o mercado mais caro de Portugal a 5914€ por metro quadrado (+4,0%), seguida do Porto a 3908€ por metro quadrado (+5,9%), segundo dados do Idealista de novembro de 2025.
Os volumes de transações refletem um mercado saudável: 84.247 habitações vendidas no S1 de 2025 (+20% em um ano). Os compradores nacionais dominam com 95% das compras, enquanto as aquisições estrangeiras caíram 7,2% para 4205 unidades, refletindo as mudanças nos Vistos Gold.
O segmento de luxo destacou-se com crescimento de 2,4% (Savills S1 2025), classificando Lisboa em 8.º lugar entre 30 cidades mundiais. As previsões para 2026 projetam uma valorização de 4 a 6% para propriedades centrais de alto padrão.
Fatores-chave
As taxas hipotecárias diminuíram para 2,84% (BCE), melhorando a acessibilidade. As restrições de oferta persistem: apenas 13.244 novas habitações concluídas contra 84.247 vendidas no S1 de 2025 (INE). Os fundamentos económicos de Portugal permanecem sólidos com crescimento do PIB de 2% em 2025 e previsão de 2,3% para 2026.
O mercado passou dos aumentos de dois dígitos de 2015-2023 para o que a Savills descreve como “crescimento sustentável num mercado maduro”.
Onde investir em Lisboa
Em janeiro de 2026, o preço mediano de venda em Lisboa situa-se em cerca de 4400€ por metro quadrado, enquanto o preço mediano anunciado atinge cerca de 5950€ por metro quadrado (Fonte: INE). Os preços médios são 10 a 15% mais elevados devido às propriedades de luxo.
Os apartamentos pequenos em localizações centrais privilegiadas apresentam os preços por metro quadrado mais elevados, enquanto as unidades maiores nas freguesias periféricas ou que necessitam de renovação apresentam os preços mais baixos.
A freguesia de Santo António regista os preços mais elevados (cerca de 6800 a 8200€ por metro quadrado), enquanto Santa Clara apresenta os mais baixos (cerca de 3500 a 4200€ por metro quadrado).
Zonas de investimento privilegiadas
O mercado imobiliário de Lisboa oferece uma grande diversidade de bairros, cada um com as suas dinâmicas próprias essenciais para identificar as oportunidades alinhadas com a sua estratégia de investimento.
A GuestReady realizou um estudo aprofundado sobre as zonas mais lucrativas de Lisboa, identificando as ruas com maior potencial de rentabilidade. As conclusões mantêm-se relevantes, refletindo a solidez e continuidade do mercado.
As melhores zonas para investir em Lisboa são na baixa, na Avenida da Liberdade onde um T2 pode ir até 150€/noite, na Rua Garrett ou na Rua do Alecrim, ambas por 130€/noite.
As Avenidas Novas também são uma boa aposta, com um T2 na Avenida da República trazendo 120€/noite, e um na Avenida Fontes Pereira de Melo por 105€.
Os rendimentos de Lisboa situam-se entre os mais competitivos da Europa, variando de 4,5% a 6,7% dependendo da localização e estratégia de arrendamento.
Perfis de investimento por bairro
Chiado, Príncipe Real e Lapa
O centro privilegiado estabelecido de Lisboa, representando os endereços mais prestigiados. Estes bairros atraem investidores que privilegiam a estabilidade e a preservação de capital a longo prazo. As valorizações premium refletem a localização histórica e a procura constante de compradores internacionais.
Avenida da Liberdade
Uma das avenidas mais prestigiadas da Europa, ligando a Baixa ao Parque Eduardo VII. O interesse internacional é particularmente forte, com compradores dispostos a pagar prémios substanciais. Ideal para posicionamento de prestígio e exposição à procura transfronteiriça.
Avenidas Novas e Saldanha
Bairros modernos procurados por inquilinos corporativos e profissionais. Propostas de investimento equilibradas com parque imobiliário recente reduzindo a manutenção. As infraestruturas estabelecidas e a boa conectividade garantem ocupação estável de expatriados e profissionais.
Baixa e Alfama
Coração histórico de Lisboa onde arquitetura secular e carácter autêntico criam um apelo distinto. Estratégias de renovação-arrendamento capitalizam a procura turística, embora existam desafios de restauro e conformidade regulamentar nas zonas centrais.
Marvila
Oportunidade emergente de Lisboa. Antigo bairro industrial em transformação significativa com locais culturais e desenvolvimento residencial. Custos de entrada significativamente inferiores, mas com risco de execução mais elevado e prazos de realização mais longos. Em troca, oferece forte potencial de crescimento.
Oportunidades de investimento imobiliário
Desempenho do arrendamento de curta duração
O arrendamento de curta duração continua atrativo em Lisboa, particularmente nos bairros turísticos. Segundo dados de setembro de 2024 a agosto de 2025, o mercado compreende cerca de 13.000 anúncios ativos, com uma taxa de ocupação média de 82% e uma tarifa diária média de 115€, gerando cerca de 2900€ mensais para propriedades com bom desempenho.
Os desempenhos variam consideravelmente consoante a localização e a gestão. As localizações centrais com gestão profissional obtêm ocupação e tarifas superiores, enquanto as zonas periféricas têm desempenhos inferiores. A época alta de verão determina os rendimentos anuais.
Apesar de tudo e desde há alguns anos (como em muitas capitais europeias), o arrendamento de curta duração está agora regulamentado. É obrigatório obter uma licença de Alojamento Local em Lisboa para arrendar a curto prazo, com restrições específicas em zonas de contenção.
A gestão profissional torna-se essencial: conformidade regulamentar, tarifação dinâmica e excelência operacional distinguem as propriedades com melhor desempenho. Compreender o que é um serviço de gestão de Alojamento Local pode ajudar investidores a navegar esta complexidade regulamentar.
Para ajudá-lo a identificar oportunidades, consulte o nosso guia sobre como encontrar propriedades para alugar no Airbnb.
Arrendamento de média duração (1 a 11 meses)
Ideal para estudantes, jovens profissionais e expatriados, a gestão de arrendamentos de médio prazo oferece um bom compromisso entre rentabilidade e gestão simplificada, com rendas mensais geralmente superiores à longa duração e baixa vacância.
Arrendamento de longa duração (12 meses ou mais)
O arrendamento de longa duração oferece manutenção reduzida e rendimentos estáveis. A renda mediana atingiu 8,22€ por m² no T1 de 2025 (crescimento de 10% em um ano), com o centro da cidade a 16,00€ por m² (Fonte: INE).
Segundo o Global Property Guide, os rendimentos brutos médios estabelecem-se em 4,32% a nível nacional (novembro de 2025), em queda de 4,96% no ano anterior. O centro da cidade apresenta 3,79%, as zonas periféricas como Setúbal atingem 5,09%.
O governo limita os aumentos anuais a 2,24% para 2026, oferecendo rendimento previsível mas potencial limitado versus estratégias de curta duração.
Que estratégia se adequa aos seus objetivos?
Escolha o arrendamento de curta duração se:
- Ocupação forte possível em localizações turísticas
- Colaboração com gestão profissional para operações e conformidade
- Aceitação da sazonalidade dos rendimentos e evolução regulamentar
- Rendimentos potenciais elevados justificando complexidade acrescida
Escolha o arrendamento de longa duração se:
- Prioridade à simplicidade e rendimento previsível
- Investimento em bairros residenciais fora de zonas turísticas
- Preferência por envolvimento mínimo na gestão
- Rendimentos estáveis mas moderados correspondendo às exigências
Que rentabilidade esperar em Lisboa?
Como rapidamente referido, a rentabilidade em Lisboa depende de vários fatores: a zona geográfica, o tipo de imóvel, o nível de renovação e, sobretudo, o modo de arrendamento. Aqui estão alguns exemplos de projeções:
Arrendamento de curta duração no Bairro Alto
- Preço de compra: 320.000€
- Renda mensal média (curta duração): 3000€
- Rentabilidade bruta anual: ≈ 11,25%
Arrendamento de média duração no Parque das Nações
- Preço de compra: 450.000€
- Renda mensal: 2000€
- Rentabilidade bruta: ≈ 5,3%
Arrendamento de longa duração no Beato
- Preço de compra: 260.000€
- Renda mensal: 950€
- Rentabilidade bruta: ≈ 4,3%
Tenha em conta que estes valores são médias num momento específico. Custos de gestão, encargos, fiscalidade e eventuais obras devem ser integrados para conhecer a sua rentabilidade líquida real. Consulte o nosso guia completo sobre comprar casa para arrendar em Portugal.
Calcule o potencial da sua propriedade
Pontos-chave a considerar ao investir em Lisboa
Para além dos indicadores imobiliários e da seleção da zona geográfica, os investidores devem compreender o contexto mais amplo de residência, fiscalidade e qualidade de vida que molda as decisões de investimento em Lisboa.
1. Vistos Gold e vias de residência
O programa de Vistos Gold português continua a funcionar, embora o investimento imobiliário residencial já não seja elegível desde as reformas de 2023. As vias atuais incluem fundos de investimento, criação de emprego e projetos culturais ou científicos, com requisitos de presença física mínimos e acesso ao espaço Schengen.
Existem alternativas para investidores imobiliários: vistos D7 (rendimentos passivos) e D8 (nómadas digitais). As recentes alterações legislativas prolongaram os prazos de acesso à cidadania, exigindo demonstrações de integração incluindo domínio da língua.
2. Enquadramento fiscal e incentivos para investidores
Os investidores enfrentam o IMT na compra, o IMI anual e o AIMI sobre carteiras elevadas. Os rendimentos de arrendamento são tributados progressivamente, com deduções disponíveis para despesas relacionadas com a propriedade.
As Áreas de Reabilitação Urbana oferecem IVA reduzido em renovações, com benefícios fiscais adicionais e instrumentos financeiros como o IFRRU.
Instituições como a IAPMEI e o Turismo de Portugal lideram incentivos específicos ao setor, enquanto o financiamento europeu via Portugal 2030 apoia projetos de reabilitação, tecnologia e inovação.
3. Qualidade de vida e vantagens de localização
Reconhecida como uma das cidades mais atraentes do mundo, Lisboa foi distinguida com o World Travel Award de melhor destino urbano. Desde 2016, acolhe o Web Summit, a maior conferência tecnológica mundial, gerando 2 mil milhões de euros para a economia durante a sua primeira década.
Portugal classifica-se em 7.º lugar no Índice Global da Paz 2025, enquanto Lisboa destaca-se como uma das capitais mais ensolaradas da Europa, com cerca de 300 dias de sol anuais.
4. Estabilidade económica e política
Enquanto membro da UE e zona euro, Portugal oferece estabilidade institucional e proteção dos direitos de propriedade. A área metropolitana de Lisboa gera 36% do PIB nacional via turismo, tecnologia e investimentos estrangeiros.
As transições governamentais mantiveram políticas pró-investimento, com a administração atual a apoiar o refinamento das estruturas dos Vistos Gold em vez da sua eliminação. Este posicionamento contrasta com Irlanda, Espanha, Países Baixos e Reino Unido, que fecharam completamente os seus programas de residência por investimento.
Perspetiva de mercado
Rui Silva, Diretor Nacional, GuestReady Portugal
«O que observamos em Lisboa atualmente é um mercado que evoluiu significativamente. O crescimento acelerado de 2015-2023 deu lugar a algo mais sustentável e, francamente, mais investível. O reconhecimento de Portugal como Economia do Ano não é apenas um título, é a validação de forças estruturais que sustentam o investimento imobiliário a longo prazo.
A gestão de mais de 2000 propriedades em todo Portugal dá-nos uma perspetiva única sobre o que funciona realmente. Já não se trata de um mercado especulativo; é agora um mercado profissional onde a localização e a gestão especializada são determinantes para o sucesso.
A chave é abordar Lisboa com expectativas realistas, conhecimento local e visão a longo prazo.»
Sentimento dos investidores
O inquérito Deloitte Portugal Real Estate Survey 2025 revela confiança sustentada: 69% dos investidores institucionais privilegiam a atividade de investimento no próximo semestre, 56% realizaram aquisições no final de 2024, e 56% visam agora transações oportunistas.
Lisboa domina geograficamente com 80% dos inquiridos a concentrar as suas estratégias na capital. O residencial lidera as preferências setoriais (50%), seguido da hotelaria (44%), segmentos onde a gestão profissional se revela crítica para o desempenho.
O sentimento económico mantém-se positivo: 40% antecipam melhoria, nenhum prevê deterioração. Os principais desafios operacionais são os custos de construção (80%) e os processos de licenciamento (53%), refletindo a atividade do mercado e não preocupações estruturais.”
A ênfase na gestão de carteiras (50% dos atores institucionais) sublinha a transição para ativos profissionalmente geridos em vez de participações passivas, transição observada diretamente pela GuestReady através da sua carteira imobiliária.
Perguntas frequentes
Lisboa continua a ser um bom investimento após as mudanças no Golden Visa?
- Sim. Embora a via imobiliária residencial do Golden Visa tenha terminado em 2023, os fundamentos de investimento de Lisboa permanecem sólidos. O reconhecimento de Portugal como Economia do Ano, combinado com uma previsão de crescimento do valor das propriedades de 7 a 10% até 2026, demonstra uma força de mercado contínua. A transição para compradores nacionais e internacionais sofisticados (em vez de procura motivada por vistos) indica uma dinâmica de mercado saudável e sustentável, independente dos programas de residência.
Quais são os principais riscos de investimento ao comprar propriedade em Lisboa?
- Os principais riscos incluem mudanças regulamentares que afetam arrendamentos de curta duração (restrições de licença AL nas zonas de contenção centrais, poderes de veto em condomínio), ajustes de política fiscal, maturação do mercado levando a taxas de valorização mais lentas, inflação dos custos de construção, atrasos de licenciamento e restrições de oferta em localizações privilegiadas. Due diligence profissional e experiência local ajudam a mitigar estes desafios.
Qual é o sentimento atual dos investidores face ao mercado imobiliário de Lisboa?
- O inquérito Deloitte Real Estate Survey 2025 mostra forte confiança: 69% dos atores do setor privilegiam a atividade de investimento, 80% visam especificamente Lisboa, e 40% esperam melhoria das condições económicas (nenhum espera deterioração). O residencial permanece o setor preferido (50%), enquanto 60% antecipam rentabilidade estável. Este otimismo profissional reflete a maturação de Lisboa num mercado transparente, orientado por fundamentos.
Como podem os serviços de gestão imobiliária profissional como a GuestReady maximizar os rendimentos sobre propriedades de investimento em Lisboa?
- A GuestReady gere cerca de 2000 propriedades em todo Portugal, oferecendo navegação na conformidade regulamentar (licenças AL, regulamentações locais), otimização de receitas através de estratégias de tarifação dinâmica, gestão operacional completa (comunicação com clientes, manutenção, limpeza) e transparência financeira via tecnologia de plataforma integrada. Seja para gerir um apartamento único ou supervisionar desenvolvimentos multi-unidades em Lisboa, a experiência local da GuestReady ajuda os investidores a maximizar rendimentos mantendo total conformidade.
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