Pourquoi investir à Lisbonne – Données et opportunités
Le Portugal a fait la une des journaux en décembre 2025 lorsque The Economist l’a nommé « Économie de l’année », reconnaissant la combinaison unique du pays entre croissance robuste du PIB, inflation maîtrisée et solide performance des marchés financiers.
Pour ceux qui cherchent à investir à Lisbonne, cette distinction est significative. Elle reflète la stabilité économique qui a fait de Lisbonne l’un des marchés immobiliers les plus attractifs d’Europe.
Lisbonne se classe désormais au 11ᵉ rang parmi les villes européennes pour l’investissement immobilier, selon le rapport 2026 de PwC. La capitale portugaise a enregistré environ 2 milliards d’euros de transactions immobilières au cours de l’année écoulée, positionnant le Portugal comme le 17ᵉ marché européen par volume d’investissement.
Chez GuestReady, nous gérons environ 2 000 propriétés à travers le Portugal, ce qui nous donne une perspective directe sur ce qui fonctionne réellement dans le marché actuel. Cet article analyse les données actuelles, les opportunités par quartier, les rendements réalistes et les changements depuis les modifications du Golden Visa, vous aidant à comprendre si Lisbonne correspond à votre stratégie d’investissement.
Pour le processus d’acquisition détaillé, consultez notre guide acheter une maison à Lisbonne.
Aperçu des performances du marché
Lisbonne en chiffres
Le marché immobilier de Lisbonne a affiché de solides performances en 2025, avec des valeurs d’évaluation bancaire médianes atteignant 2 025 € par mètre carré en octobre (+17,66 % en un an, INE), marquant le treizième mois consécutif de croissance à deux chiffres.
Lisbonne reste le marché le plus cher du Portugal à 5 914 € par mètre carré (+4,0 %), suivie de Porto à 3 908 € par mètre carré (+5,9 %), selon Idealista novembre 2025.
Les volumes de transactions démontrent une activité saine : 84 247 logements vendus au S1 2025 (+20 % en un an). Les acheteurs nationaux dominent avec 95 % des achats, tandis que les acquisitions étrangères ont chuté de 7,2 % à 4 205 unités, reflétant les changements Golden Visa.
Le segment luxe a montré une force particulière avec croissance de 2,4 % (Savills S1 2025), classant Lisbonne 8ᵉ parmi 30 villes mondiales. Les prévisions 2026 projettent appréciation de 4 à 6 % pour les propriétés centrales haut de gamme.
Facteurs clés
Les taux hypothécaires ont diminué à 2,84 % (BCE), améliorant l’accessibilité. Les contraintes d’offre persistent : seulement 13 244 nouveaux logements achevés contre 84 247 vendus au S1 2025 (INE). Les fondamentaux économiques restent solides avec croissance du PIB de 2 % en 2025 et prévision de 2,3 % pour 2026.
Le marché est passé des hausses à deux chiffres de 2015-2023 à ce que Savills décrit comme une « croissance durable dans un marché mature ».
Les quartiers les plus porteurs pour investir à Lisbonne
En janvier 2026, le prix médian de vente à Lisbonne s’établit à environ 4 400 € par mètre carré, tandis que le prix d’annonce médian atteint environ 5 950 € par mètre carré (Source : INE). Les prix moyens sont 10 à 15 % plus élevés en raison des propriétés de luxe.
Les petits appartements dans les emplacements centraux privilégiés affichent les prix au mètre carré les plus élevés, tandis que les grandes unités dans les paroisses périphériques ou nécessitant rénovation présentent les prix les plus bas.
La paroisse de Santo António enregistre les prix les plus élevés (environ 6 800 à 8 200 € par mètre carré), tandis que Santa Clara affiche les plus bas (environ 3 500 à 4 200 € par mètre carré).
Le marché immobilier de Lisbonne offre une grande diversité de quartiers, chacun avec ses dynamiques propres essentielles pour identifier les opportunités alignées avec votre stratégie d’investissement.
Chiado, Príncipe Real et Lapa
Le centre privilégié établi de Lisbonne, représentant les adresses les plus prestigieuses. Ces quartiers attirent les investisseurs privilégiant la stabilité et la préservation du capital à long terme. Valorisations premium reflétant l’emplacement historique et demande constante des acheteurs internationaux.
Avenida da Liberdade
L’un des boulevards les plus prestigieux d’Europe, reliant Baixa au Parque Eduardo VII. Intérêt international particulièrement fort avec acheteurs prêts à payer des primes substantielles. Idéal pour positionnement de prestige et exposition à la demande transfrontalière.
Avenidas Novas et Saldanha
Quartiers modernes prisés des locataires corporate et professionnels. Propositions d’investissement équilibrées avec parc immobilier récent réduisant la maintenance. Infrastructures établies et connectivité soutenant occupation stable d’expatriés et professionnels.
Baixa et Alfama
Cœur historique de Lisbonne où architecture séculaire et caractère authentique créent un attrait distinct. Stratégies de rénovation-location capitalisant sur la demande touristique, mais complexité de restauration et conformité réglementaire dans les zones centrales.
Marvila
Opportunité émergente de Lisbonne. Ancien quartier industriel en transformation significative avec lieux culturels et développement résidentiel. Coûts d’entrée nettement inférieurs mais risque d’exécution plus élevé et délais de réalisation plus longs en échange d’un potentiel de croissance.
Quelle rentabilité locative envisager à Lisbonne ?
Comme rapidement évoqué, la rentabilité locative à Lisbonne dépend de plusieurs facteurs : le quartier, le type de bien, le niveau de rénovation, et surtout le mode de location. Voici quelques exemples pour vous projeter au mieux :
Une location courte durée dans le Bairro Alto
- Prix d’achat : 320 000 €
- Loyer mensuel moyen (courte durée) : 3 000 €
- Rentabilité brute annuelle : ≈ 11,25 %
Une location moyenne durée à Parque das Nações
- Prix d’achat : 450 000 €
- Loyer mensuel : 2 000 €
- Rentabilité brute : ≈ 5,3 %
Une location longue durée à Beato
- Prix d’achat : 260 000 €
- Loyer mensuel : 950 €
- Rentabilité brute : ≈ 4,3 %
Gardez en tête que ces chiffres sont des moyennes à un instant donné. Les frais de gestion, charges, fiscalité (voir notre guide déclaration de revenus Airbnb) et éventuels travaux doivent être intégrés pour connaître votre rentabilité nette réelle.
Estimez le potentiel de votre bien
Notre article acheter une maison à Lisbonne couvre le processus d’acquisition complet et les aspects juridiques de l’investissement immobilier à Lisbonne.
Opportunités d’investissement immobilier
Performance de la location courte durée (AIRBNB, BOOKING…)
La location courte durée reste attractive à Lisbonne, particulièrement dans les quartiers touristiques. Selon les données de septembre 2024 à août 2025, le marché comprend environ 13 000 annonces actives, avec un taux d’occupation moyen de 82 % et un tarif journalier moyen de 115 €, générant environ 2 900 € mensuels pour les propriétés performantes.
Les performances varient considérablement selon l’emplacement et la gestion. Les emplacements centraux avec gestion professionnelle obtiennent occupation et tarifs supérieurs, tandis que les zones périphériques sous-performent. La haute saison estivale détermine les rendements annuels.
Malgré tout et depuis quelques années maintenant (comme dans de nombreuses capitales européennes), la location courte durée est désormais encadrée. Il est obligatoire d’obtenir une licence Alojamento Local (AL) pour louer à court terme, avec restrictions spécifiques dans les zones réglementées à Lisbonne.
La gestion professionnelle devient essentielle : conformité réglementaire, tarification dynamique et excellence opérationnelle distinguent les propriétés performantes de celles en difficulté. Pour les exigences détaillées et restrictions par quartier, consultez notre guide sur la licence de location courte durée à Lisbonne.
La location moyenne durée (1 à 11 mois)
Idéale pour étudiants, jeunes actifs et expatriés, la gestion locative moyenne durée offre un bon compromis entre rendement et gestion simplifiée, avec loyers mensuels généralement supérieurs à la longue durée et vacance locative faible.
La location longue durée (12 mois et plus)
La location longue durée offre maintenance réduite et rendements stables. Le loyer médian atteint 8,22 € par m² au T1 2025 (croissance de 10 % en un an), avec le centre-ville à 16,00 € par m² (Source : INE).
Selon le Global Property Guide, les rendements bruts moyens s’établissent à 4,32 % au niveau national (novembre 2025), en baisse de 4,96 % l’année précédente. Le centre-ville affiche 3,79 %, les zones périphériques comme Setúbal atteignent 5,09 %.
Le gouvernement plafonne les augmentations annuelles à 2,24 % pour 2026, offrant revenu prévisible mais potentiel limité versus stratégies courte durée. Pour les propriétaires envisageant une transition, consultez notre guide location longue durée sur Airbnb.
Quelle stratégie correspond à vos objectifs ?
Choisissez la location courte durée si :
- Forte occupation possible dans emplacements touristiques
- Collaboration avec gestion professionnelle pour opérations et conformité
- Acceptation de la saisonnalité des revenus et évolution réglementaire
- Rendements potentiels élevés justifiant complexité accrue
Choisissez la location longue durée si :
- Priorité à simplicité et revenu prévisible
- Investissement dans quartiers résidentiels hors zones touristiques
- Préférence pour implication minimale dans gestion
- Rendements stables mais modérés répondant aux exigences
Points clés à considérer pour investir à Lisbonne
Au-delà des indicateurs immobiliers et de la sélection des quartiers, les investisseurs doivent comprendre le contexte plus large de résidence, de fiscalité et de qualité de vie qui façonne les décisions d’investissement à Lisbonne.
1. Golden Visa et voies de résidence
Le programme Golden Visa portugais continue de fonctionner, bien que l’investissement immobilier résidentiel ne soit plus éligible depuis les réformes de 2023. Les voies actuelles incluent fonds d’investissement, création d’emplois et projets culturels ou scientifiques, avec exigences de présence physique minimales et accès à l’espace Schengen.
Des alternatives existent pour les investisseurs immobiliers : visas D7 (revenus passifs) et D8 (nomades numériques). Les récents changements législatifs ont prolongé les délais d’accès à la citoyenneté, nécessitant démonstrations d’intégration incluant maîtrise de la langue.
2. Cadre fiscal et incitations pour investisseurs
Les investisseurs font face à l’IMT à l’achat, l’IMI annuel et l’AIMI sur portefeuilles élevés. Les revenus locatifs sont imposés progressivement avec déductions disponibles. Le programme de résident non habituel offre traitement fiscal avantageux, tandis que les Zones de Réhabilitation Urbaine proposent TVA réduite (6 %) sur rénovations.
Le financement européen via Portugal 2030 soutient projets de réhabilitation, technologie et innovation. Compte tenu de la complexité fiscale transfrontalière, conseils professionnels essentiels. Pour détails complets sur taxes d’achat et implications fiscales, consultez notre guide acheter une maison à Lisbonne.
3. Qualité de vie et avantages de localisation
Lisbonne combine sophistication européenne et qualité de vie méditerranéenne. Le Portugal se classe 7ᵉ mondial pour sécurité (Global Peace Index 2025), avec plus de 300 jours de soleil annuel et coûts de vie inférieurs aux capitales d’Europe occidentale.
La communauté internationale établie facilite l’intégration : maîtrise élevée de l’anglais, écoles internationales, infrastructure santé moderne aux normes européennes. Connectivité internationale via aéroport hub européen majeur.
4. Stabilité économique et politique
En tant que membre UE et zone euro, le Portugal offre stabilité institutionnelle et protection des droits de propriété. La zone métropolitaine de Lisbonne génère 36 % du PIB national via tourisme, technologie et investissements étrangers.
Les transitions gouvernementales ont maintenu politiques pro-investissement, l’administration actuelle soutenant structures Golden Visa raffinées plutôt qu’élimination. Contraste marqué avec Irlande, Espagne, Pays-Bas et Royaume-Uni ayant fermé leurs programmes de résidence par investissement.
Perspective d’expert
Rui Silva, Country Manager, GuestReady Portugal
« Ce que nous observons à Lisbonne actuellement est un marché qui a atteint sa maturité. La croissance frénétique de 2015-2023 a laissé place à quelque chose de plus durable et, franchement, plus investissable. La reconnaissance du Portugal comme Économie de l’année n’est pas seulement un titre honorifique, c’est la validation de forces structurelles qui soutiennent l’investissement immobilier à long terme.
La gestion de plus de 2 000 propriétés à travers le Portugal — des développements multi-unités aux investissements individuels — nous donne un point de vue unique sur ce qui fonctionne réellement. Il ne s’agit plus d’un marché spéculatif ; c’est désormais un marché professionnel. Le quartier que vous choisissez compte plus que jamais, et la gestion professionnelle n’est plus optionnelle.
La clé est d’aborder Lisbonne avec des attentes réalistes, une expertise locale et une perspective à long terme. »
Sentiment des investisseurs
L’enquête Deloitte Portugal Real Estate Survey 2025 révèle une confiance soutenue : 69 % des investisseurs institutionnels privilégient l’activité d’investissement au prochain semestre, 56 % ont réalisé des acquisitions fin 2024, et 56 % ciblent désormais transactions opportunistes.
Lisbonne domine géographiquement avec 80 % des répondants concentrant leurs stratégies sur la capitale. Le résidentiel mène les préférences sectorielles (50 %), suivi de l’hôtellerie (44 %), segments où la gestion professionnelle s’avère critique pour la performance.
Le sentiment économique reste positif : 40 % anticipent amélioration, aucun ne prévoit détérioration. Les coûts de construction (80 %) et processus de permis (53 %) représentent les défis opérationnels, reflétant l’activité du marché plutôt que préoccupations fondamentales.
L’accent sur la gestion de portefeuille (50 % des acteurs institutionnels) souligne la transition vers actifs professionnellement gérés plutôt que participations passives, transition observée directement par GuestReady à travers son portefeuille immobilier.
Foire aux questions
Lisbonne reste-t-elle un bon investissement après les changements du Golden Visa ?
- Oui. Bien que la voie immobilière résidentielle du Golden Visa ait pris fin en 2023, les fondamentaux d’investissement de Lisbonne restent solides. La reconnaissance du Portugal comme Économie de l’année, combinée à une prévision de croissance de la valeur des propriétés de 7 à 10 % jusqu’en 2026, démontre une force de marché continue. Le passage vers des acheteurs nationaux et internationaux sophistiqués (plutôt qu’une demande motivée par les visas) indique une dynamique de marché saine et durable, indépendante des programmes de résidence.
Quels sont les principaux risques d’investissement lors de l’achat d’une propriété à Lisbonne ?
- Les risques principaux incluent les changements réglementaires affectant les locations courte durée (restrictions de licence AL dans les zones de contention centrales, pouvoirs de veto en copropriété), les ajustements de politique fiscale, la maturation du marché entraînant des taux d’appréciation plus lents, l’inflation des coûts de construction, les retards de permis et les contraintes d’offre dans les emplacements privilégiés. Une diligence raisonnable professionnelle et une expertise locale aident à atténuer ces défis.
Quel est le sentiment actuel des investisseurs envers le marché immobilier de Lisbonne ?
- L’enquête Deloitte Real Estate Survey 2025 montre une forte confiance : 69 % des acteurs du secteur privilégient l’activité d’investissement, 80 % ciblent spécifiquement Lisbonne, et 40 % s’attendent à une amélioration des conditions économiques (aucun n’attend de détérioration). Le résidentiel reste le secteur préféré (50 %), tandis que 60 % anticipent une rentabilité stable. Cet optimisme professionnel reflète la maturation de Lisbonne en un marché transparent, guidé par les fondamentaux.
Comment les services de gestion immobilière professionnelle comme GuestReady peuvent-ils maximiser les rendements sur les propriétés d’investissement à Lisbonne ?
- GuestReady gère environ 2 000 propriétés à travers le Portugal, offrant une navigation dans la conformité réglementaire (licences AL, réglementations locales), une optimisation des revenus grâce à des stratégies de tarification dynamique, une gestion opérationnelle complète (communication avec les clients, maintenance, ménage) et une transparence financière via une technologie de plateforme intégrée. Que ce soit pour gérer un appartement unique ou superviser des développements multi-unités à travers Lisbonne, l’expertise locale et les opérations évolutives de GuestReady aident les investisseurs à naviguer dans le marché de plus en plus professionnel de Lisbonne tout en maintenant des rendements compétitifs.
Quelle est la différence entre investir à Lisbonne et acheter une propriété à Lisbonne ?
- Investir à Lisbonne concerne l’analyse du marché, les rendements locatifs, les stratégies d’investissement et les opportunités par quartier. Acheter une propriété à Lisbonne couvre le processus d’acquisition lui-même : exigences légales (NIF), financement hypothécaire, taxes à l’achat (IMT, droit de timbre), recherche de propriété et processus de clôture. Pour le guide complet du processus d’achat, consultez notre article [acheter une maison à Lisbonne](#).
Pourquoi faire appel à un gestionnaire comme GuestReady ?
Gérer une location à distance, surtout en courte ou moyenne durée, peut vite devenir chronophage et complexe ! C’est pourquoi de nombreux investisseurs font appel à des services de conciergerie Airbnb à Lisbonne spécialisés comme GuestReady.
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